社區大門規定懶人包 | 管委會沒説的門禁秘密 | 大樓門禁這樣做才合法

最近社區管委會剛更新了「社區大門法規」，讓不少住戶開始討論起進出管理的細節。其實這些規定都是為了大家的安全和居住品質，像是訪客登記、夜間門禁時間、包裹代收這些日常小事，都有明確的規範要遵守。今天就來聊聊幾個最容易遇到的狀況，順便整理成表格讓大家一目瞭然！

首先最常被問到的就是「朋友來找我該怎麼處理？」根據新規，住戶要提前到管理室填寫訪客登記單，或是用手機APP預約訪客車牌。如果是臨時來訪，警衛會打電話跟住戶確認才能放行。這陣子就有鄰居因為沒先登記，外送員在門口等了好久，後來才知道要改用社區專用的外送取餐區，才不會卡住大門動線。

再來是大家最關心的「包裹代收問題」，現在快遞量越來越大，管理室空間有限，法規也明訂了幾項重點：

另外像是腳踏車進出也有新規定，早上7-9點尖峰時段要用專用通道，不能跟機車擠在一起。上次看到有住戶牽著改裝電動滑板車要進去，結果被攔下來，因為法規寫明「非傳統人力腳踏車」都要比照機車停放地下停車場。這些細節真的要多注意，免得白跑一趟還造成別人不方便。

最近梅雨季節，管理室特別提醒大家，下雨天帶傘進出要記得用門口的傘套機。上個月就因為有人把濕傘直接帶進大廳，害得清潔阿姨要一直拖地，後來管委會乾脆在法規裡加註「雨具滴水影響公共區域安全可開罰200元社區點數」。雖然有人覺得管太多，但想想如果老人家滑倒就不好了對吧？

社區大門到底歸誰管？住戶必知的權責範圍

每次進出社區大門，你有沒有想過這個問題：社區大門到底歸誰管？其實這牽涉到住戶權益和社區管理的權責劃分，搞清楚了才不會讓自己權益受損。今天就來跟大家聊聊這個看似簡單卻容易引發爭議的話題，幫你一次搞懂社區公共設施的管理範圍。

首先，根據《公寓大廈管理條例》，社區大門屬於「共用部分」，原則上是由全體住戶共同持有。但實際管理上，通常會由管委會負責日常維護，而物業公司則是執行單位。要注意的是，不同類型的社區（如華廈、大樓、透天社區）權責劃分可能會有差異，建議先翻翻你們社區的規約確認清楚。

很多住戶常誤以為大門維修是物業公司要全權負責，其實這要看當初簽訂的合約內容。像我們社區上次大門馬達壞掉，就是動用公共基金來修理，每個月繳的管理費這時候就派上用場了。另外像是門禁卡權限設定這種事，通常要經過管委會決議，不是物業公司能單方面決定的。

如果你發現大門有安全疑慮，比如感應不良或監視器故障，記得第一時間拍照存證並向管委會反映。有些社區會因為經費問題拖延修繕，這時候住戶可以聯合提出臨時動議，要求優先處理。畢竟大門是社區的第一道防線，安全問題真的不能輕忽啊！

什麼時候可以更換社區大門？時機點一次看懂

住在社區大樓的大家應該都有感覺，大門就是整個社區的門面啊！每天進進出出都要經過，如果大門老舊、開關不順，真的會讓人很阿雜。今天就來跟大家聊聊，到底什麼情況下該考慮換大門，才不會浪費錢又影響生活品質。

首先最明顯的就是大門已經出現安全疑慮的時候。像是門鎖壞掉、門框變形，或是電子鎖系統老舊容易被破解，這些都直接關係到住戶安全。再來就是大門使用超過10年以上，零件可能都停產了，維修起來反而比換新更貴。另外像是颱風天過後，如果發現大門嚴重滲水或變形，這也是該考慮換新的時機點。

有時候社區管委會會收到住戶反映大門太難開關，特別是老人家或小朋友使用起來很不方便。這種情況雖然不是立即危險，但長期下來也會影響生活品質。還有就是法規更新，像現在很多新建案都要求要有防火門功能，如果舊社區大門不符合新規範，也是該考慮升級的時候。

說到預算問題，通常換大門的費用會從社區公共基金支出。建議管委會可以提前在年度會議上提出來討論，讓住戶們有心理準備。畢竟換大門不是買菜，動輒幾十萬的開銷，還是要讓大家有共識比較好。如果遇到緊急狀況需要立即更換，也要記得保留維修單據和比價資料，後續在區分所有權人會議上提出報告。

大門維修費用怎麼分攤？社區住户都該瞭解的實用指南

住在社區大樓最常遇到的問題就是「公共設施維修費怎麼算」，尤其是大門這種每天進出都要用到的設備。最近我們社區就遇到電動大門馬達壞掉的狀況，管委會開會討論時才發現好多住戶根本不清楚費用分攤原則，今天就來跟大家分享幾個常見的處理方式，讓你下次遇到類似狀況不會一頭霧水。

首先要注意的是，根據《公寓大廈管理條例》，公共設施維修費用原則上是由全體住戶按持有坪數比例分擔。但實際執行時，有些社區會根據使用頻率或受益程度來調整，比如一樓店面因為營業需求讓大門開關次數特別多，可能就要負擔較高比例。我們社區上次維修時就特別做了這樣的討論，最後決定一樓店家多負擔15%的費用。

以下是常見的幾種分攤方式比較表：

實際操作上，我們社區上次維修花了$28,500，最後決定採用「基本分攤+使用加權」的方式。每戶先負擔$800基本費，剩下金額再按坪數比例計算，這樣既能照顧到小坪數住戶，也讓經常使用大門的住戶合理分擔。管委會還特別把廠商估價單和會議紀錄貼在公佈欄，讓大家清楚知道錢花在哪裡，這種透明做法真的減少很多不必要的糾紛。

另外要提醒的是，有些社區會從公共基金支出大門維修費，但這通常只適用於小額修繕。如果是整組門禁系統汰換這種大工程，還是要召開區分所有權人會議來決定。我們隔壁社區去年就發生過因為沒開會就直接動用基金換大門，結果被住戶投訴的狀況，最後管委會還得補開臨時會追認，整個過程拖了快三個月才搞定。